Aujourd’hui, nombreux sont les agriculteurs déjà installés qui souhaitent se regrouper au sein d’une société d’exploitation. Une opération qu’il convient de préparer avec soin. Et en la matière, une problématique juridique est primordiale : celle du transfert des droits permettant à la société d’exploiter elle-même les biens fonciers jusqu’alors mis en valeur par les associés. À ce titre, divers moyens d’assurer ce transfert sont possibles. Des moyens qui diffèrent selon que l’associé qui adhère ou qui constitue une société est propriétaire ou locataire des terres destinées à être exploitées par cette dernière.
Biens dont les associés sont propriétaires
De son côté, en contrepartie de son apport, l’associé reçoit des parts sociales à hauteur de la valeur des biens considérés. Ce qui pose d’ailleurs la délicate question de leur évaluation…
D’un point de vue fiscal, l’apport en propriété donne lieu au versement par la société de droits d’enregistrement et peut faire naître une imposition au titre des plus-values à la charge de l’associé.
Autre inconvénient, et non des moindres, l’opération est susceptible d’être soumise au droit de préemption de la Safer. Si cette dernière décide de faire usage de cette prérogative, la société sera alors privée d’un bien qu’elle espérait exploiter et l’agriculteur verra son projet d’adhésion à la société anéanti.
À noter : plutôt que la propriété, l’associé peut préférer n’apporter à la société que la simple jouissance des terres dont il est propriétaire. Ce qui permet à cette dernière de pouvoir les exploiter pendant la durée prévue et à l’associé apporteur d’en demeurer propriétaire. Avantage de l’opération : elle échappe (en principe) au statut du fermage. Inconvénient : ce droit d’usage ne peut être concédé que pour une durée limitée.
La conclusion d’un bail rural
Plutôt qu’un apport, l’associé peut transférer à la société le droit d’exploiter ses terres. Un transfert qui, s’il peut être réalisé à titre gratuit, intervient, dans la très grande majorité des cas, à titre onéreux. Il s’agit alors ni plus ni moins que d’un bail rural, en principe soumis au statut du fermage. Intérêt d’un tel bail pour la société : elle a l’assurance de pouvoir jouir du bien loué pendant au moins 9 ans. En outre, elle bénéficie d’un droit au renouvellement et d’un droit de préemption. Plus généralement, elle peut exercer toutes les prérogatives inhérentes à sa qualité de locataire : changement de mode de culture, réalisation d’améliorations foncières et culturales, etc… Et en fin de bail, elle aura droit, le cas échéant, à une indemnité au titre des améliorations qu’elle aura apportées au fonds loué. En contrepartie, la société a l’obligation de cultiver et d’entretenir les parcelles, de procéder aux réparations des bâtiments et, bien entendu, de payer le fermage à l’associé bailleur.
De son côté, ce dernier est tenu aux obligations qui incombent à tout bailleur (effectuer les grosses réparations, acquitter les impôts fonciers…). Et attention, s’il se retire de la société (hormis s’il exerce son droit de reprise), il ne retrouvera pas la jouissance de ses terres, sauf accord des associés. Car le bail continuera au profit de la société.
Bon à savoir : la loi autorise la conclusion d’un bail qui n’est pas soumis au statut du fermage à condition que l’associé « participe effectivement » à l’exploitation des biens loués au sein de la société. Une formule souvent utilisée dans le cadre d’un GAEC, société dans laquelle tous les associés sont exploitants, et qui permet à l’associé bailleur d’échapper aux contraintes du bail statutaire.
À noter : l’exploitant peut aussi mettre gratuitement les terres qu’il possède à la disposition de la société. On parle alors de « prêt à usage ». Le contrat doit indiquer l’usage pour lequel le bien est prêté et le moment auquel il devra être restitué à son propriétaire. Toutefois, en pratique, cette formule est peu utilisée, l’associé n’en retirant aucun avantage tout en demeurant tenu au paiement des charges foncières.
Biens dont les associés sont locataires
Différence majeure avec la cession du bail, la mise à disposition − à condition qu’elle s’opère au profit d’une société « à objet principalement agricole » détenue majoritairement par des personnes physiques − ne requiert pas l’accord, mais une simple information du bailleur dans les deux mois qui suivent sa réalisation. Autrement dit, la réalisation de l’opération n’est pas subordonnée ici au bon vouloir du propriétaire.
La convention de mise à disposition doit préciser les droits et obligations de l’associé locataire et de la société. À ce titre, l’associé locataire a l’obligation de participer de manière effective, au sein de la société, à l’exploitation des biens mis à disposition. Mention de la durée pendant laquelle la société peut exploiter le fonds doit en particulier être faite, cette durée ne pouvant excéder celle du bail principal. Comme l’apport du droit au bail, la mise à disposition ne saurait donner lieu à l’attribution de parts sociales.
Précision : en cas de mise à disposition, la société et les coassociés, bien que non titulaires du bail, sont tenus, indéfiniment et solidairement avec l’associé locataire, des clauses du bail, et notamment du paiement du fermage. Il peut d’ailleurs être prévu que la société rembourse à l’associé locataire les sommes qu’il verse au propriétaire.
Simple et peu formaliste, la mise à disposition présente l’inconvénient majeur de mettre la société dans une situation peu confortable dans la mesure où le lien avec le foncier est très ténu. En effet, elle n’a pas la qualité de locataire et est très dépendante du sort du bail principal…
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